Huiswerk: Wat heeft ons kabinet in petto voor de woningmarkt in 2019?

Op de derde dinsdag van september 2018 beleefde het kabinet-Rutte 3 zijn Prinsjesdag-primeur. Er klonk een positief geluid, want veruit het grootste deel van de Nederlandse huishoudens (96%) gaat er in koopkracht op vooruit! Lees mee welke kabinetsplannen de woningmarkt (be)treffen.

Iedereen profiteert

In 2017 hadden we te maken met een demissionair kabinet met weinig nieuws aan de horizon. Dit jaar ging Prinsjesdag er weer ‘ouderwets’ aan toe. De derde dinsdag van september verliep grotendeels volgens traditie; naast de hoedjesparade, de troonrede en uiteraard het driewerf hoera voor de koning kon wederom het uitlekken van de miljoenennota vóór Prinsjesdag niet uitblijven. Toch verliep niet alles traditiegetrouw; de gouden koets ontbrak – voor het derde jaar – wegens groot onderhoud en werd vervangen door de glazen koets, maar vooral op inhoudelijk gebied bleek dat het tijd is voor verandering. Zo gaat 96% van de Nederlandse huishoudens er in koopkracht op vooruit. Maar er is meer nieuws waar De Bruyn en Tak NVM Makelaardij u, als (toekomstig) huiseigenaar, graag van op de hoogte brengt.

Belastingen op energie stijgen

Als het op koopkracht aankomt ziet het er voor veruit de meeste Nederlandse huishoudens rooskleurig uit in het komende regeringsjaar. Waarschijnlijk zal het u niet verbazen dat er ook maatregelen worden getroffen die de portemonnee van huiseigenaren treffen. Het is namelijk niet alleen maar positief nieuws wat de klok slaat. Zo stijgen de energiebelastingen in 2019, waardoor de energierekening volgend jaar flink omhoog gaat. Een gemiddeld gezin met een koopwoning betaalt volgend jaar €152 meer belasting. Dit is een stijging van 25%.

Laag btw-tarief omhoog

Vanaf 1 januari 2019 stijgt het lage btw-tarief van 6% naar 9%. Dit merkt u niet alleen in uw portemonnee bij aanschaf van uw dagelijkse boodschappen. Ook diverse werkzaamheden aan uw woning, denk aan schilders- en stukadoorswerkzaamheden, vallen onder dit lage btw-tarief. De rekening voor deze werkzaamheden zal in 2019 dus hoger uitvallen. Wilt u nog gebruik maken van het 6% tarief? Zorg dan dat u de rekening voor het einde van 2018 betaalt. De werkzaamheden mogen dan wel in 2019 worden uitgevoerd. Houd er wel rekening mee dat aan vooruitbetalen een risico kleeft.

Maximumtarief hypotheekrenteaftrek gaat omlaag

De komende jaren wordt de hypotheekrenteaftrek afgebouwd. In 2019 gaat het maximale belastingpercentage waarover huizenbezitters hun hypotheekrente mogen aftrekken omlaag met 0,5% naar 49%. Dat is geen nieuws. Tóch komt kabinet-Rutte 3 met een aanpassing. Aanvankelijk was het plan om de hypotheekrente in stapjes van 0,5% per jaar te verlagen van 52% naar 36,93%. Dit kwam neer op 14% in 28 jaar. In het regeerakkoord van het kabinet is echter besloten om de hypotheekrenteaftrek vanaf 2020 versneld te gaan afbouwen. Tussen 2020 en 2023 gaat de aftrek daarom met 3% per jaar omlaag. Hierdoor wordt (al) in 2023 het tarief van 36,93% bereikt.

De inkomstenbelasting gaat omlaag!

Na de belangrijkste pijnpunten voor de portemonnee van huiseigenaren is het nu tijd voor positief nieuws! Tegenover bovengenoemde belastingverhogingen staat voor de meeste huiseigenaren namelijk een belastingverlaging; in plaats van vier belastingschijven zijn er vanaf 2019 nog maar twee belastingschijven in de inkomstenbelasting. Met name mensen met een jaarinkomen tot €68.600 betalen hierdoor minder belasting.

NHG-grens omhoog

Wanneer u een woning koopt kan u, tot een bepaald aankoopbedrag, een hypotheek afsluiten met NHG. In 2018 staat de grens voor Nationale Hypotheek Garantie op €265.000. De NHG-grens is gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Omdat woningen meer waard worden, stijgt de NHG-grens mee met deze trend. Naar alle waarschijnlijkheid komt deze grens op 1 januari 2019 op €290.000 te staan.

Hogere hypotheek bij energiezuinige woning

Wanneer u een nul-op-de-meterwoning koopt of een woning met een EPC van nul of lager dan kunt u ook in 2019 €25.000 extra lenen. Hierbij is het een vereiste dat er een energieprestatiegarantie is afgegeven voor een periode van minimaal tien jaar. Mogelijk komt deze eis voor een woning met een EPC van nul of lager per 1 januari 2019 te vervallen; u kunt dan nog €20.000 lenen. Overigens wordt deze extra leenruimte alleen gegeven vanaf een minimaal bruto gezinsinkomen van €33.000. Dit extra geleende bedrag wordt buiten de inkomenstoets gehouden.

Miljoenennota, Rijksbegroting en Troonrede

In dit artikel heeft De Bruyn en Tak NVM Makelaardij de belangrijkste kabinetsplannen met betrekking tot de woningmarkt voor u uitgelicht. Bent u benieuwd naar de inhoud van de Miljoenennota, wilt u de Troonrede nog eens nalezen of de Rijksbegroting voor 2019 inzien? Dan verwijzen wij u graag naar de Prinsjesdag stukken van de Rijksoverheid.

 BRON: De Bruyn en Tak Makelaardij/ prinsjesdag-2018-we-gaan-erop-vooruit!

Huyswerk: Tweede Kamer heeft woningmarkt hoog op de agenda

De Tweede Kamer heeft het afgelopen half jaar niet stilgezeten. Er zijn hoorzittingen georganiseerd over de problematiek van de starters en over de bouwopgave en talloze Kamervragen gesteld.
Tijdens het eerste inhoudelijke debat met de minister (waarbij de NVM als toehoorder aanwezig was) werd een grote lijst met opgaven en problemen op het bord van de nieuwe minister gelegd. Helder is dat de Tweede Kamer de verantwoordelijkheid van het Rijk voor het goed functioneren van de woningmarkt niet als iets vrijblijvends ziet.
De PVV pleitte voor harde taakstellingen vanuit het Rijk, andere partijen pleitten voor een “offensieve woonagenda” (GroenLinks), een “woningmarktoffensief” (SP) en “bouwen, bouwen, bouwen” (VVD). Ook termen als “een nieuwe woningnood” (DENK) en “code rood voor de bouwopgave” (CDA) vlogen over de tafel.
De minister gaf aan in gesprek te gaan met de verschillende regio’s om alle knelpunten te inventariseren, maar benadrukte ook dat de meeste problemen lokaal moeten worden opgelost en dat minister daarbij slechts een rol heeft als aanjager. De minister heeft bij haar aantreden aangekondigd meer regie te zullen nemen op de woningmarkt, de komende tijd zal moeten blijken hoe deze regie concreet zal worden ingevuld.
Eind januari staat alweer een nieuw groot debat over de woningmarkt gepland en nog meer debatten over verschillende deelonderwerpen zijn al aangevraagd.
Moties
De Tweede Kamer nam een groot aantal moties aan waarmee de minister alvast aan het werk wordt gezet:
Er is onder andere gevraagd om te onderzoeken of het mogelijk is om de NHG-premie te verlagen en om het mogelijk te maken om deze premie toch mee te kunnen financieren. Nu de maximale Loan-To-Value (LTV) daalt naar 100% moeten kopers de NHG-premie volledig uit eigen middelen betalen, met als gevolg dat steeds meer kopers nu afzien van NHG.
Ook is gevraagd om een oplossing te zoeken voor studenten die vanwege hun studielening moeilijk aan een hypotheek kunnen komen en om het makkelijker te maken voor ouderen om hun overwaarde te verzilveren.
Tijdens de hoorzitting over de bouwopgave bleek het gebrek aan harde plancapaciteit een van de grootste knelpunten. De minister moet de Kamer daarom halfjaarlijks informeren over zowel de ‘harde’ als de ‘zachte’ plancapaciteit.
Gemeenten zouden meer nieuwbouw moeten plannen dan strikt noodzakelijk is, vanuit de ervaring dat een deel van de plannen vertraging zal oplopen of alsnog geschrapt wordt.
Fijne jaarwisseling en tot volgend jaar… een gelukkig 2018 aan u allen! 

Dirk, Jolijn, Jos & Wilma

De nieuwe leennormen

De nieuwe leennormen voor het jaar 2018 zijn bekend: een kort overzicht.

Voor tweeverdieners wordt bij het bepalen van het financieringslastpercentage in 2018 het inkomen van de minst verdienende partner voor 70% meegeteld. Nu is dat nog 60%. De komende jaren zal dit percentage verder stijgen naar uiteindelijk 100%.
Omdat de koopkracht en rente in 2017 weinig veranderd zijn, blijft de maximale leencapaciteit verder redelijk stabiel. Wel is de mogelijkheid om extra te lenen voor zeer energiezuinige woningen verbreed, zodat dit niet alleen maar geldt voor nul-op-de-meter woningen. Verder is er een aanpassing gedaan aan de toetsrente.
Bij hypotheken die korter lopen dan 10 jaar en die volledig worden afgelost binnen de rentevaste periode, kan voortaan gewerkt worden met de werkelijke rentepercentages i.p.v. met een toetsrente van 5%. Vooral voor ouderen die bij naderend pensioen een leningdeel versneld willen aflossen biedt dit meer mogelijkheden.

NHG grens naar €265.000
De NHG-kostengrens beweegt ook komend jaar weer mee met de gemiddelde woningprijs en stijgt daardoor in 2018 van €245.000 naar €265.000. Voor woningen waarbij geïnvesteerd wordt in energiebesparende voorzieningen, stijgt de NHG kostengrens zelfs naar maximaal €280.900.

Wilt u kleiner/groter gaan wonen en heeft u behoefte aan een deskundig en betrouwbaar makelaars- en hypotheekadvies advies, loop dan gerust eens vrijblijvend binnen bij de partners:
– Van der Heijden Adviesgroep (Vincent van Goghplein 7A, Helvoirt / Erfbosch 1, Haaren)
– Van den Hurk Makelaardij (Kastanjelaan 12A, Helvoirt)

Rubriek: Huyswerk

De nieuwe leennormen voor het jaar 2018 zijn bekend: een kort overzicht.

Voor tweeverdieners wordt bij het bepalen van het financieringslastpercentage in 2018 het inkomen van de minst verdienende partner voor 70% meegeteld. Nu is dat nog 60%. De komende jaren zal dit percentage verder stijgen naar uiteindelijk 100%.
Omdat de koopkracht en rente in 2017 weinig veranderd zijn, blijft de maximale leencapaciteit verder redelijk stabiel. Wel is de mogelijkheid om extra te lenen voor zeer energiezuinige woningen verbreed, zodat dit niet alleen maar geldt voor nul-op-de-meter woningen. Verder is er een aanpassing gedaan aan de toetsrente.
Bij hypotheken die korter lopen dan 10 jaar en die volledig worden afgelost binnen de rentevaste periode, kan voortaan gewerkt worden met de werkelijke rentepercentages i.p.v. met een toetsrente van 5%. Vooral voor ouderen die bij naderend pensioen een leningdeel versneld willen aflossen biedt dit meer mogelijkheden.

NHG grens naar €265.000
De NHG-kostengrens beweegt ook komend jaar weer mee met de gemiddelde woningprijs en stijgt daardoor in 2018 van €245.000 naar €265.000. Voor woningen waarbij geïnvesteerd wordt in energiebesparende voorzieningen, stijgt de NHG kostengrens zelfs naar maximaal €280.900.

Wilt u kleiner/groter gaan wonen en heeft u behoefte aan een deskundig en betrouwbaar makelaars- en hypotheekadvies advies, loop dan gerust eens vrijblijvend binnen bij de partners:
– Van der Heijden Adviesgroep (Vincent van Goghplein 7A, Helvoirt / Erfbosch 1, Haaren)
– Van den Hurk Makelaardij (Kastanjelaan 12A, Helvoirt)

HUISWERK mei 2017

Uw eigen aankoopmakelaar inschakelen verdient zich dik en dubbel terug!

Leuk huis gezien dat te koop staat bij een van onze collega’s zoals bijvoorbeeld Beekhuizen Makelaardij of Lelieveld Makelaardij, schakel dan Van den Hurk Makelaardij in om uw belangen als koper te behartigen; de kosten zullen u zeker meevallen.

Als u zich bij het kopen van een woning laat begeleiden door een eigen makelaar, dan spreek je van een aankoopmakelaar. Bij de verkoop van uw woning spreek je van een verkoopmakelaar.

Uiteraard kan een NVM-makelaar de ene keer aankoopmakelaar zijn en de andere keer verkoopmakelaar, maar hij is bij één woning nooit zowel aankoop- als verkoopmakelaar. Dit laat de NVM Erecode niet toe, om belangenverstrengeling te voorkomen.
De NVM-makelaar behartigt enkel en uitsluitend het belang van zijn eigen opdrachtgever: dus óf die van de verkoper, óf die van de koper.

Wat kan Van den Hurk als aankoopmakelaar voor u betekenen?

U kunt ons inschakelen om uw droomhuis te zoeken via een zoekopdracht of inschakelen als adviseur. Met ons als NVM-aankoopmakelaar heeft u een eigen deskundige en iemand die specifiek op uw belangen let.

U kunt vrijblijvend een adviesgesprek aanvragen bij Van den Hurk Makelaardij. Na opdrachtverlening laat u ons vervolgens het aankoopproces van begin tot einde regelen of kiest u voor bepaalde delen van dienstverlening.

Wat doet Van den Hurk als NVM-aankoopmakelaar:

 Inspecteert de bouwkundige staat, erfdienstbaarheden, e.d.

 Adviseert of een bouwkundige keuring noodzakelijk is.

 Geeft inzicht in de waarde van de woning.

 Heeft kennis van de huizenmarkt en lokale regelgeving.

 Bepaalt -samen met u- de strategie om de woning zo voordelig mogelijk te kunnen kopen.

 Voert –namens u- hiertoe de aankooponderhandelingen.

 Behaalt tijdwinst door deskundige afwikkeling van allerlei zaken.

 Is een gesprekspartner die alleen uw belangen vertegenwoordigt.

 Beschikt over een netwerk dat ingeschakeld kan worden. Bijvoorbeeld als u een taxateur nodig heeft, een hypotheekadvies of een notaris die snel kan schakelen.

 Let op ontbindende voorwaarden, speciale clausules en boetebedingen in de koopovereenkomst.

 Controleert de notariële akte van levering en de afrekening van de notaris.

 Inspecteert met u de woning voor de overdracht bij de notaris en zal de meterstanden op dat moment ook opnemen.

 Kortom ontzorgt u volledig en realiseert daarnaast een lagere aankoopprijs.

HUISWERK – Huis kopen met belastingvrije schenking!

(informatierubriek verzorgd door Van den Hurk Makelaardij, bron: NVM)

Wilt u uw kind, kleinkind of een andere naaste helpen bij het kopen van een woning, het uitvoeren van een verbouwing of bij het aflossen van een hypotheek of restschuld? Dat is met ingang van 1 januari 2017 nog makkelijker. De Belastingdienst heeft het bedrag dat u belastingvrij mag schenken voor de eigen woning namelijk verhoogd tot € 100.000,-.
Kon u in 2016 nog maximaal € 53.016,- belastingvrij schenken, per 1 januari 2017 is dat bedrag opgehoogd tot een ton. Dat kan in sommige gevallen ruim 10% belasting schelen over het geschonken bedrag, in enkele gevallen zelfs veel meer.
Let op! Als u in voorgaande jaren al eens gebruik gemaakt heeft van de vrijstellingsregeling bij schenking, dan geldt er een overgangsregeling.
Belastingvrij schenken tot € 100.000,-
Ook geldt de vrijstelling niet langer alleen voor uw eigen kind(eren). U mag vanaf 2017 ook schenken aan kleinkinderen, familieleden, en zelfs aan personen met wie u geen familierelatie heeft.
De ontvanger van de schenking profiteert op twee manieren:
• Deze is geen schenkingsbelasting verschuldigd.
• De hypotheek wordt lager en daarmee de maandelijkse lasten.
Ook heeft u zelf voordeel omdat u na de schenking minder belasting in box 3 van de inkomstenbelasting betaalt.
Wilt u gebruikmaken van deze vrijstelling? De ontvanger van de schenking moet voldoen aan de volgende voorwaarden:
• U bent tussen de 18 en 40 jaar.
• U gebruikt het bedrag van de schenking voor:
• aankoop, verbetering of onderhoud van uw eigen woning
• aflossing van uw eigenwoningschuld
• aflossing van een restschuld van uw verkochte eigen woning
• afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming
Wilt u meer weten over schenking, in combinatie met een huis? Neem dan contact op met Van den Hurk Makelaardij. Onze NVM Makelaars adviseren u graag wat u in uw situatie het beste kunt doen. Goed gevoel.
Meer lezen? KLIK HIER

HUISWERK

Wetswijzigingen in 2017

huyswerk-29112016Welke wetswijzigingen vinden er plaats in 2017 met betrekking tot de woningmarkt? De Juridische Dienst van de NVM zet de belangrijkste wijzigingen voor de vastgoedmarkt voor u op een rij.
Hypotheekrenteaftrek daalt van 50,5% naar 50% in 2017
In 2017 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken met 0,5%-punt. Voor 2017 betekent dit dat het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, daalt van 50,5% naar 50%. Het maximale aftrekpercentage daalt elk jaar met 0,5%, tot 38% in 2041. Deze daling treft alleen de huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten (bruto inkomen boven de € 67.072)
Loan-to-Value daalt naar 101% in 2017
De Loan-to-Value daalt per 1 januari 2017 van 102% naar 101%. De Loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van de lening en de marktwaarde van de woning. Kopers kunnen in 2017 een hypotheek afsluiten tot 101% van de waarde van hun woning. Tot 2018 verlaagt de overheid de Loan-to-Value stapsgewijs naar 100%. Dit betekent dat er vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan worden verkregen dan de marktwaarde van de woning.
Voor de financiering van energiebesparende maatregelen voor de eigen woning of wanneer de consument een ‘Nul op de Meter’ woning koopt kan extra worden geleend tot 106% van de waarde van de woning. Deze uitzonderingen zijn bedoeld om investeringen in energiebesparende maatregelen of een energiezuinige woning te stimuleren.
Inkomen partner telt mee voor 60% in 2017
Vanaf 1 januari 2017 mag het inkomen van de partner voor 60% meetellen bij de hypotheekaanvraag. Thans is dit percentage nog 50%.
NHG naar € 245.000 in 2017
Vanaf 1 januari 2017 wordt de NHG-grens weer gekoppeld aan de gemiddelde woningwaarde op basis van CBS-cijfers over het prijsniveau in juni, juli en augustus van het jaar daarvoor. Voor 2017 betekent dit dat de maximale prijs van een woning die met NHG gefinancierd kan worden, uitkomt op € 245.000 euro, waar dat in 2016 nog € 231.132 was. Deze verhoging is het gevolg van stijgende huizenprijzen. Verder blijft de premie die woningeigenaren eenmalig betalen voor een NHG-hypotheek 1%, net als in 2016.
De bijkomende kosten worden vanaf 2017 bepaald aan de hand van de gemiddelde koopsom (€ 245.000) vermeerderd met de wettelijk toegestane LTV: 101% zonder energiebesparende voorzieningen (EBV) en 106% mét EBV. Dit betekent dat er twee kostengrenzen van toepassing zijn:
• Voor leningen zonder EBV is de NHG-kostengrens € 247.450.
• Voor leningen met EBV is de NHG-kostengrens € 259.700.
Onder energiebesparende voorzieningen wordt verstaan:
een HR ketel, spouwmuur-, dak-, leiding- vloerisolatie, HR++ beglazing, energiezuinige kozijnen en/of deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen, energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren, een warmtepomp, warmteterugwinning, een zonneboiler, zonnecellen of een combinatie hiervan.
Voor meer informatie over de NHG verwijzen wij u naar de website van de NHG: https://www.nhg.nl/Over-NHG/Actueel/Actueel-detail/ArtMID/833/ArticleID/99/NHG-kostengrens-vanaf-1-januari-2017
Starterslening wordt aangepast in 2017
De starterslening blijft in aangepaste vorm bestaan. Sinds 2013 zijn aflossingsvrije hypotheken niet meer toegestaan. Voor de Starterslening is tot nu toe een uitzondering gemaakt. Vanaf 1 januari 2017 geldt echter ook voor de Starterslening dat deze verplicht lineair of annuïtair moet worden afgelost. Om hieraan te kunnen voldoen wordt er een ‘combinatielening’ geïntroduceerd.
Voor meer informatie over de starterslening verwijzen wij u naar onderstaande link: https://www.svn.nl/particulieren/lening/starterslening
Overigens kan men alleen gebruik maken van een starterslening als de desbetreffende gemeente deze aanbiedt.
Subsidie voor energiebesparende maatregelen in de koopwoning
Indien een eigenaar energiebesparende voorzieningen wil aanbrengen in zijn woning kan hij gebruik maken van een subsidie. De ‘Subsidie energiebesparing eigen huis’ stimuleert energiebesparing in bestaande woningen in de particuliere koopsector.
De subsidie kan vanaf 15 september 2016 tot en met 31 december 2018 worden aangevraagd. Eigenaar-bewoners en Verenigingen van Eigenaren kunnen gebruik maken van de regeling.
Voor meer informatie over de ‘Subsidie energiebesparing eigen huis’ verwijzen wij u naar onderstaande link: http://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/subsidie-energiebesparing-eigen-huis
Schenkingsvrijstelling omhoog naar € 100.000 in 2017
Per 1 januari 2017 gaat de eenmalige schenkingsvrijstelling omhoog van € 53.016 naar € 100.000. De schenking moet worden aangewend voor:
• de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning; of
• de aflossing van de eigenwoningschuld; of
• de aflossing van een restschuld van de verkochte eigen woning; of
• de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming.
In tegenstelling tot 2013-2014 geldt er wel een leeftijdscriterium: de ontvanger moet op het moment dat de schenking tot stand komt tussen de 18 en 40 jaar oud zijn. Er hoeft geen sprake te zijn van een ouder-kind relatie. De schenking mag worden verspreid over drie achtereenvolgende jaren (2017, 2018 en 2019). De ontvanger moet in het laatste jaar wel jonger zijn dan 40 jaar. De schenkingen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het jaar van de eerste schenking zijn gebruikt voor de eigen woning.
Overgangsrecht schenkingsvrijstelling
De verhoogde schenkingsvrijstelling zijn eenmalige vrijstellingen. De hoofdregel is dat de verkrijger per schenker eenmaal in zijn leven van één van de regelingen gebruik kan maken. Om nu te voorkomen dat men wacht met schenken tot 2017 bepaalt het overgangsrecht dat als in 2015 of in 2016 al een schenking is gedaan, in 2017 of 2018 dit bedrag nog mag worden verhoogd met maximaal € 46.984, tot aan een totaalbedrag van € 100.000. Dit wordt ook wel de ‘inhaalvrijstelling’ genoemd, zodat er tot maximaal € 100.000,- belastingvrij kan worden geschonken.
Voorbeeld overgangsrecht
Piet (34) woont sinds 2006 in een koophuis waar voor een deel een aflossingsvrije hypotheek op rust. Zijn moeder heeft behoorlijk wat vermogen opgebouwd en wil een gedeelte aan Piet schenken. Ze twijfelt of ze moet wachten tot 2017 of nu al zal schenken.
Piets moeder kan ervoor kiezen om nu vast € 53.016 (bedrag 2016) te schenken. Daarmee daalt Piets zijn hypotheekschuld. En omdat Piet in 2017 nog geen 40 is, kan zijn moeder hem in 2017 nog een bedrag van € 100.000 – € 53.016 = € 46.984 schenken.
Begrip bouwterrein verandert in 2017
Voor de levering van een bouwterrein is btw verschuldigd en geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Het begrip ‘bouwterrein’ in artikel 11 lid 4 van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB) heeft een beperkter toepassingsbereik dan het begrip ‘bouwterrein’ in de Europese btw-richtlijn. Met ingang van 1 januari 2017 zal het begrip ‘bouwterrein’ als bedoeld in de Wet OB verruimd worden en in lijn worden gebracht met de Europese btw-richtlijn. Vanaf dat moment zal onder een bouwterrein worden verstaan: ‘Onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen’.
Op het tijdstip van de levering moet worden bezien of erop basis van objectief vast te stellen gegevens er sprake is van onbebouwde grond dat bestemd is om te worden bebouwd. Dit is in ieder geval aan de orde als wordt voldaan aan één of meer situaties die zijn genoemd in het huidige artikel 11 lid 4 Wet op omzetbelasting 1968:
1. onbebouwde grond waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden met het oog op de bebouwing van de grond.
2. onbebouwde grond ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond met het oog op de bebouwing van de grond.
3. onbebouwde grond in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen met het oog op de bebouwing van de grond.
4. onbebouwde grond ter zake waarvan een bouwvergunning is verleend met het oog op de bebouwing van de grond.
Bovenstaande voorbeelden zijn niet limitatief. Er is ook sprake van een bouwterrein als er een ander objectief gegeven is waaruit blijkt dat het terrein op het moment van de levering bestemd is om te worden bebouwd. Bijvoorbeeld ingeval van een aangevraagde (maar nog niet verleende) omgevingsvergunning of gemaakt architectkosten die zien op het te bouwen gebouw op het betreffende terrein. De intentie van de toekomstige eigenaar om de grond te bebouwen kan voldoende zijn, mits het ondersteund wordt door objectieve gegevens waaruit volgt dat het terrein op het moment van de levering bestemd was voor bebouwing.
Bebouwde grond onder omstandigheden ook een bouwterrein
Aan de eis dat het bij een bouwterrein om onbebouwde grond gaat, wordt echter ook voldaan als de verkoper grond levert waarop nog een gebouw staat, maar waarbij verkoper zich er toe heeft verbonden om dit gebouw in het kader van de levering volledig te slopen.
Vanuit het oogpunt van de omzetbelasting is dan sprake van één handeling die, als geheel, niet de levering van het bestaande gebouw en het erbij behorend terrein, maar de levering van een onbebouwd terrein tot voorwerp heeft, ongeacht hoever de sloop van het oude gebouw op het moment van de daadwerkelijke levering van het terrein is gevorderd. Uiteraard moet vervolgens worden beoordeeld of de ‘onbebouwde grond’ op het moment van de levering bestemd was om te worden bebouwd. Dit is immers de tweede eis.
Vermindering overdrachtsbelasting 36 maandentermijn werkt door in 2017
Heeft verkoper een huis, kantoor of ander vastgoed verkregen* op of na 1 september 2012 tot 1 januari 2015? En levert verkoper dat pand binnen 36 maanden weer door aan een ander?
Dan wordt bij deze opvolgende verkrijging alleen overdrachtsbelasting berekend over de meerwaarde van het pand. De heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting wordt verminderd met de eerder betaalde koopsom. De verruimde termijn van 36 maanden is weliswaar vervallen per 1 januari 2015 maar kan nog doorwerken t/m 31 december 2017. *Voor de berekening van de overdrachtsbelasting is het moment van de juridische overdracht van belang en niet het ondertekenen van de koopovereenkomst.
Voorbeeld
Verkoper heeft een woning op 1 november 2014 in eigendom verkregen. Verkoper besluit om de woning in 2017 te verkopen. Omdat verkoper de woning ten tijde van de 36 maanden termijn heeft aangeschaft, is deze termijn ook in 2017 nog van belang. Er kan gebruik worden gemaakt van deze regel als verkoper het pand uiterlijk op 1 november 2017 overdraagt.
Let op! Door de vermindering van de heffingsgrondslag krijgt verkoper de eerder betaalde overdrachtsbelasting terug indien verkoper in artikel 2.2 van de NVM-koopovereenkomst de keuze maakt voor ‘wel’ en ‘niet’ doorstreept. Maak dit ook kenbaar aan koper voordat de koopovereenkomst wordt gesloten. Van rechtswege heeft koper namelijk recht op dit voordeel! Daarnaast dient verkoper het onderstaande artikel op te nemen in de koopovereenkomst:
Het bedrag dat koper aan verkoper uitkeert, wordt verminderd met een zodanig bedrag dat het totaal van het bedrag dat koper aan overdrachtsbelasting betaalt en het bedrag dat koper op grond van dit artikellid aan verkoper betaalt, gelijk is aan het bedrag dat koper aan overdrachtsbelasting zou betalen indien artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer niet van toepassing zou zijn.
Huurliberalisatiegrens blijft bevroren in 2017
De huurliberalisatiegrens blijft ook in 2017 bevroren. De huurliberalisatiegrens bedraagt thans € 710,68. De liberalisatiegrens is per 1 januari 2016 voor 3 jaar bevroren. Voorheen liep de liberalisatiegrens van 1 juli in een bepaald jaar tot en met 31 juli in het volgende jaar. Huurprijzen kunnen als gevolg van de jaarlijkse toegestane verhogingen en als het puntenaantal het toestaat wel boven deze grens uitstijgen.
Huurtoeslaggrens blijft bevroren in 2017
Ook de huurtoeslaggrens blijft in 2017 bevroren. De algemene huurtoeslaggrens is per 1 januari 2016 eveneens voor 3 jaar bevroren. Thans bedraagt de algemene huurtoeslaggrens € 710,68 en zal ook voor 2017 € 710,68 bedragen.
Maximale huursomstijging vanaf 1 januari 2017 voor woningcorporaties
Vanaf 1 januari 2017 geldt een nieuwe maximale huursomstijging voor woningcorporaties van 1% + inflatie. Bij de huursombenadering kunnen woningcorporaties de huren meer in overeenstemming brengen met de kwaliteit van de woningen, door de ene woning wat meer huurverhoging te geven dan de andere. In totaal zouden de huren dan niet meer mogen stijgen dan 1 procent plus de inflatie. De huursomstijging wordt berekend per kalenderjaar.
Daarbinnen hebben corporaties de ruimte om voor individuele woningen de huurprijs jaarlijks te verhogen met maximaal 2,5% boven inflatie. Bij het berekenen telt vanaf 2017 ook de huurverhoging mee van (op)nieuw verhuurde woningen (huurharmonisatie bij huurdersmutatie). Voor particuliere verhuurders en beleggers geldt de huursombenadering niet!
Voor meer informatie over de huurverhoging verwijzen wij u naar onderstaande link: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging/vraag-en-antwoord/huursom-stijging-woningcorporaties
Extra huurverhoging voor scheefhuurders in 2017
Vanaf 1 juli 2017 kunnen huurders die meer verdienen dan ongeveer € 39.000 een extra huurverhoging krijgen. Is het huishoudinkomen (uit 2015) van een huurder hoger dan dat bedrag, dan mag de verhuurder van een sociale huurwoning de huur met maximaal 4% bovenop de inflatie verhogen. Het percentage inflatie zal in januari 2017 bekend worden gemaakt.
Geen extra huurverhoging gepensioneerden en grotere huishoudens
Hebben één of meer bewoners van een huishouden de pensioengerechtigde leeftijd? Dan betaalt dit huishouden vanaf 1 juli 2017 geen extra huurverhoging meer. Ook al ligt hun huishoudinkomen boven de € 39.000. Gepensioneerden krijgen vaak moeilijk een hypotheek. Doorstromen van een sociale huurwoning naar een koophuis lukt dan niet.
Ook huishoudens van vier of meer personen hoeven geen extra huurverhoging te betalen vanaf 1 juli 2017. Deze huishoudens hebben hogere kosten dan kleinere huishoudens. Daardoor is het ook voor hen moeilijker om naar een andere woning te verhuizen.
Verplicht minimum bedrag VvE reservefonds
Sinds 2008 is het voor VvE’s verplicht om een reservefonds te hebben voor het financieren van groot onderhoud aan het appartementencomplex. De wet schrijft echter niet voor hoeveel er in de kas moet zitten. Dit gaat in 2017 veranderen. Het streven is om per 1 januari 2017 de ‘Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars’ te laten ingaan.
Deze wet verplicht de VvE’s om jaarlijks tenminste 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex te reserveren. Er komt een overgangstermijn van drie jaar waarin VvE’s de tijd hebben om die eerste 0,5% van de herbouwwaarde in de kas te krijgen. Als VvE’s een gedegen onderhoudsplan hebben dan mag van de genoemde 0,5% worden afgeweken. De VvE kan de bijdrage voor het reservefonds dan zelf vaststellen op basis van de onderhoudsplanning. Het wetsvoorstel dat de reservering regelt moet nog worden goedgekeurd door het parlement. Het gevolg van de wet is dat de maandelijkse bijdrage fors omhoog kan gaan bij een VvE die geen geld in het reservefonds heeft.

HUISWERK: ‘Makelaar, een vak apart’

Laatst op een verjaardagsfeestje raakte ik met iemand in gesprek. Hij wist dat ik makelaar ben en vertelde hem dat Van den Hurk Makelaardij in 2016 dubbel zoveel huizen heeft verkocht dan in 2013. “Oh, dan hoef ik met jou geen medelijden te hebben, jij verdient ze wel heel makkelijk!” Hij lachte erbij en het gespreksonderwerp veranderde al snel naar politiek, maar toch bleef zijn uitspraak bij mij hangen.
Ik weet het, het imago van ‘de makelaar’ is helaas niet altijd positief. Maar wil dat zeggen ze gemist kunnen worden? De vooroordelen die er bestaan over ‘de makelaar’ gebruik ik om te laten zien dat er niet alleen een harde, zakelijke, kant is aan het vak. Tevreden klanten krijg je als makelaar pas wanneer je ook je zachte, menselijke, kant toont.
Vanmorgen was ik bij een ouder echtpaar. Ik heb hen begeleid bij de verkoop van hun huis. Zij wilden niet verkopen als ze niet wisten waar ze naar toe gingen en ze wilden tevens pas iets kopen als ze hun huidige huis verkocht hadden: best lastig maar zeer begrijpelijk zo’n dilemma. Ook wilden ze dat beide transacties op elkaar zouden aansluiten en zo niet dat ik dan voor een tussentijdse huuroplossing zou zorgen zodat ze zeker niet op straat kwamen staan. Dat laatste ziet Van den Hurk Makelaardij als een morele plicht: het gaat immers niet alleen om de verkoop en snel cashen maar om de totale ontzorging van je opdrachtgever. Dit alles is gelukt: volgende week tekenen zij zowel de overeenkomst voor de verkoop van het huis waarin zij jarenlang gewoond hebben, alsook de aankoopovereenkomst van de nieuwe woning, alsook de huurovereenkomst voor een tussentijdse oplossing. Ik bespreek al deze overeenkomsten dan apart met de koper en de verkoper. Het echtpaar heeft het er best moeilijk mee om hun vertrouwde stekje achter te laten. Daarom heb ik vandaag in alle rust met hen alleen alvast de verkoopovereenkomst doorgenomen.
Recent had ik te maken met een agrariër die zijn bedrijf beëindigde en had afgerekend met de fiscus. Hij was in de veronderstelling dat daarmee zijn woning als particuliere woning verkocht kon worden. Maar door met de fiscus af te rekenen is de bestemming nog niet gewijzigd. In een uitvoerig gesprek heb ik vervolgens uitgelegd wat er bij zo’n bestemmingsplanwijziging komt kijken. Denk hierbij aan de sloop van overtollige bedrijfsgebouwen en een landschappelijke investering. Ik heb een en ander kortgesloten met de gemeente Haaren en een stedenbouwkundig bureau ingeschakeld. Samen hebben we daar een goed plan opgemaakt voor de verkoop van start ging.
De vrouw die net weduwe was geworden, staat me ook nog goed bij. Het huis was te groot voor haar alleen en ze wilde het verkopen. Het kostte haar moeite de plek waar ze met haar man had gewoond los te laten. Gedurende het hele verkoopproces moest ze steeds weer drempels overwinnen. Ik heb er heel wat kopjes koffie gedronken, naar haar geluisterd en haar geadviseerd.
Een jong stel, met restschuld op hun gezamenlijke woning, wilden niet meer met elkaar aan tafel. Hun huis moest verkocht worden waarbij de een naar rechts wilde en de ander naar links. Ik …..
hurkIk ……. ben makelaar. Huizen verkopen en aankopen is mijn vak. Daarnaast ben ik soms ook een beetje psycholoog (is toevallig ook zowel mijn studieachtergrond als die van onze office manager Jolijn), juridisch adviseur of sociaal werker. En dat is precies de reden waarom Dirk en ik ons werk met zoveel plezier doen. Makelen is een vak apart.
Jos van den Hurk RMT/RT

HUISWERK – Prinsjesdag: maatregelen kabinet

Evenals andere jaren lagen de plannen voor Prinsjesdag al op straat, ruim voordat er ook maar één woord van de troonrede werd uitgesproken. Wat wél nieuw was; de Gouden Koets werd verruild voor de Glazen Koets en ook de hoedjesparade verraste ons opnieuw. Maar vooral het positieve geluid klonk Van den Hurk Makelaardij als muziek in de oren!
Prinsjesdag stond dit jaar vooral in het teken van het herstel van de economie en extra investeringen. Veel van de maatregelen van het kabinet waren al eerder aangekondigd, hieronder een samenvatting van de belangrijkste punten:
  • Verhoogde vrijstelling schenkbelasting: om aflossing van schulden te bevorderen wordt in 2017 de maximale schenkingsvrijstelling voor de eigen woning weer verhoogd naar 100.000 euro. Voorwaarde is dat de ontvanger van de schenking tussen de 18 en 40 jaar oud is.
  • Loan-to-Value verlaagd naar 101%: In 2017 wordt de maximale loan-to-value (LTV) van woninghypotheken verder afgebouwd tot 101%, met als einddoel 100% in 2018. Het kabinet geeft ook aan verdere maatregelen niet wenselijk te vinden met oog op rust op de woningmarkt. Oproepen van de Europese Commissie en De Nederlandse Bank om meer maatregelen te nemen om de hypotheekschuld te beperken, worden hiermee terzijde gelegd.
  • Hypotheekrenteaftrek verlaagd naar 50%: het maximale tarief van de hypotheekrenteaftrek wordt in 2017 weer met een half procentpunt verder beperkt tot 50%.
  • Aanpassing NHG-grens: Vanaf 2017 wordt de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gekoppeld aan de gemiddelde woningwaarde, zoals het geval was vóór de tijdelijke verhoging in 2009.
  • De starterslening blijft in aangepaste vorm bestaan. Sinds 1 januari 2013 moeten nieuwe hypotheken verplicht worden afgelost om recht op hypotheekrenteaftrek te behouden. Voor de starterslening gold sindsdien een uitzondering. Die uitzondering stopt op 31 december 2016. Om onder de nieuwe regels door te kunnen gaan is de ‘combinatielening’ bedacht, die de starter aangaat naast de starterslening. Uit die lening wordt de verplichte aflossing van de Starterslening betaald. Lees meer
  • Energiebesparing koopwoningen: In 2017 wordt uitvoering gegeven aan de subsidieregeling voor energiebesparende maatregelen in bestaande koopwoningen. Voor deze regeling zet het kabinet 70 miljoen euro in. Van dit budget wordt 20 miljoen euro gebruikt voor de uitvoering van innovatieve voorstellen van bedrijven, gemeenten en andere partijen om woningeigenaren te stimuleren tot energiebesparing, 10 miljoen euro wordt ingezet voor rentesubsidie en betere marketing van leningen uit het Nationaal Energiebespaarfonds voor eigenaren-bewoners en VVE’s.
  • Als u een nul-op-de-meter woning koopt, mag u in 2017 een bedrag van € 25.000 optellen bij de maximale hypotheek die u op basis van uw inkomen kunt krijgen. Dat is € 2000 minder dan in 2016.
  • Liberalisatiegrens blijft bevroren: Met ingang van 2016 is de liberalisatiegrens voor drie jaar bevroren, wat moet leiden tot een aantrekkelijker investeringsklimaat in het middensegment van de huurmarkt.
  • Hogere huurtoeslag: Als onderdeel van het koopkrachtpakket worden de uitgaven voor de huurtoeslag vanaf 2017 structureel met € 150 miljoen verhoogd. Vanaf 2017 wordt de basishuur, met € 10,50 per maand verlaagd. Hierdoor ontvangen huurtoeslagontvangers maandelijks meer huurtoeslag. Deze maatregel komt bovenop de eerder geschrapte bezuinig op de huurtoeslag.
  • Vrije sectorhuur: Het kabinet bereidt een wetswijziging voor waardoor gemeenten in bestemmingsplannen gebieden exclusief kunnen aanwijzen als plek voor huurwoningen in het middensegment. Verder neemt het rijk met ‘samenwerkingstafels’ het initiatief om met ontwikkelaars en gemeenten te overleggen over het aanbod aan huurwoningen in het middensegment.

 

Standpunt NVM
De NVM onderschrijft het standpunt van het kabinet dat er op dit moment vooral behoefte is aan rust op de woningmarkt, de discussie over een verdere verlaging van de LTV-limiet is in ieder geval tot de verkiezingen gesmoord.
De NVM is ook positief over de verhoging van de vrijstelling schenkbelasting, dit geeft starters op de woningmarkt meer mogelijkheden om een woning te kunnen kopen. De NVM wijst er daarbij op dat een structurele en waar mogelijk flexibelere oplossing van financieringsmogelijkheden op de koopwoningenmarkt voor bijvoorbeeld starters, zzp-ers en senioren nog wel gewenst is.
Daarnaast is de NVM blij dat het kabinet gehoor geeft aan de oproep van de NVM om de realisatie van meer vrije sector huurwoningen te versnellen, want door de enorme krapte op de markt is dit hard nodig.

Meer lezen?   Klik HIER

 

HUISWERK – Samen je eerste woning kopen?

(informatierubriek verzorgd door Van den Hurk Makelaardij, bron: NVM)

Je eerste huis samen kopen. Een prachtige stap in je leven. Maar ook een stap die je weloverwogen moet nemen.

Laat je adviseren door een NVM aankoopmakelaar

Een NVM-aankoopmakelaar is dé specialist die je uitlegt wat daar allemaal bij komt kijken. Zo kan hij er voor zorgen dat je niet te veel betaalt, beoordeelt hij het koopcontract maar kijkt hij ook of je droomhuis een goede start is voor als je op termijn wat groters wilt.
Zo kun je een verantwoorde keuze maken en houd je misschien nog wat extra’s over om je nieuwe huis in te richten.
https://youtu.be/COswUlWbQ18

400x322 Starters

9 Startertips voor je eerste plek:

1. Houd het overzichtelijk: gebruik een expert
Een goede voorbereiding is het halve werk en voorkomt bittere teleurstellingen. Ga dus niet spontaan en onwetend op huizenjacht, maar bespreek eerst je wensen met een ervaren en Erkend Hypotheek Adviseur. Dan weet je precies waar je op moet letten en wat je mogelijkheden zijn, bijvoorbeeld in welke prijsklasse je een huis kunt gaan zoeken.

2. Handel nu, maar denk aan later
Het is geen halfje brood dat je koopt; met de koopsom van je nieuwe huis ben je er nog niet. Vergeet niet dat er nog notariskosten, overdrachtsbelasting en de kosten voor een taxatie en een bouwkundige keuring bijkomen. Het duurt gemiddeld een jaar of vijf voordat je die kosten hebt terugverdiend. Stel jezelf dus de vraag: wil ik hier minstens vijf jaar blijven wonen?

3. Goedkoop is niet altijd beter
Kom niet voor verrassingen te staan. Kies dus niet blindelings voor de goedkoopste hypotheekofferte, maar kijk goed naar de offerte- en hypotheekvoorwaarden.

4. Pak dat voordeel: de aankoopmakelaar
‘Doe mij die maar.’ ‘Zal ik ‘m voor u inpakken?’ Helaas, zo koop je geen huis. Al is het maar omdat je bij een huis nooit in een oogopslag kunt zien of het een verstandige aankoop is. Dan komt een aankoopmakelaar goed van pas. Hij is expert, neemt je veel werk uit handen en is vaak voordeliger dan je denkt. Want je kunt hem – of haar – ook inschakelen om voor jou de onderhandelingen te doen. En dat kan je een hoop voordeel opleveren.

5. Nu een beetje, straks een boel: kies voor een verhoogde inschrijving bij de notaris
Om een hoger bedrag dan je hypotheeksom te registreren bij het kadaster, betaal je maar een klein beetje extra. Maar in de toekomst kun je je hypotheek dan wel verhogen zonder opnieuw naar de notaris te hoeven. En dat scheelt aanzienlijk.

6. Ontbindende voorwaarden: verzekerd terugkrabbelen
Er kunnen verschillende redenen zijn waardoor je toch liever afziet van de koop. Ontbindende voorwaarden zijn daarom een belangrijke toevoeging in het koopcontract. Mocht je bijvoorbeeld de financiering niet rond kunnen krijgen, dan kun je, zonder onnodige kosten, van de koop afzien. Een hele geruststelling.

7. Ik zie, ik zie wat jij niet ziet: verborgen gebreken
Voorkomen is beter dan genezen, dus voorkom een hoop narigheid en laat een bouwkundige keuring uitvoeren. Zo loop je niet tegen gebreken aan die hoge kosten met zich mee kunnen brengen.

8. Jong geleerd is oud gedaan
Al lijkt het nog zo ver weg, je moet het nu goed regelen: je pensioen. Want als je straks met pensioen gaat, dan veranderen je inkomsten en mogelijk ook je maandlasten. Hou daar rekening mee bij het afsluiten van je hypotheek.

9. Een beetje van jezelf en een beetje van de adviseur…
Kom goed beslagen ten ijs als je een adviesgesprek over je hypotheek aangaat. Controleer ook of het adviesgesprek goed is verlopen met de checklist Hypotheekgesprek van de Autoriteit Financiële Markten (www.afm.nl). Dan ben je zeker van je zaak.

  • 1
  • 2